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摘要

一、市场现状：边际改善下仍处左侧筑底

地产行业自2021年起已调整18个季度，2026年初核心城市二手房市场出现边际改善：重点26城1月二手房签约量环比提升，厦门、南京、上海等城市环比增速超20%。

但是，农历同比景气度未超过2025年初水平。央行四季度储户调查报告显示，仅8.5%的受访者预期未来三个月房价上涨（历史最低），收入与就业预期均低于50荣枯线，制约房价止跌回稳进程，行业仍处于左侧筑底阶段。

二、核心分歧：房贷利率与租金回报率的结构性突破市场无需等待整体租金回报率超房贷利率即可企稳：香港仅40㎡以下小户型租金回报率（3.6%）超过当前房贷利率（3.25-3.375%），但2025年房价已实现止跌回升；上海549个小区租金回报率超3%（以市区老破小为主，占比58%），接近2025Q4全国房贷加权平均利率（3.06%），且1月300万以下总价二手房成交占比达70%，具备加速止跌条件。

房价预期修复是关键，其核心支撑源于城镇化与人口、居民收入、地产流动性三大预期，后续经济回暖与货币信贷支持将加速周期见底。

三、关键信号：二手房挂牌量下降的多重驱动

核心城市二手房挂牌量持续下行是多重因素共同作用：上海链家“房客分离”模式清退低效挂牌（初始推动力）、春节前季节性下架、房东长期房价下跌后的惜售心理，叠加市场景气度边际改善。

2026年第五周数据显示，合肥、深圳、上海等多城二手房价格环比正增长，核心城市价格企稳态势逐步显现，印证市场景气度正向修复。

四、政策预判：“稳扎稳打”而非“强刺激”2026年地产政策将坚守中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”九字方针：控增量体现为宏观经济与地产逐步脱敏（2025Q4地产投资占固投比重降至17.06%）；去库存聚焦商品房待售面积消化（住宅待售面积连续四年同比增长），年初商业用房首付比例下调至30%为具体举措；优供给表现为新房价格增速持续好于二手房，反映供给结构优化成效。

增量政策将侧重信用风险出清与流动性支持，而非拉动开工的强刺激，政策协同将平稳推动地产周期见底。

风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。

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